Рефинансирование может быть выгодным кредитным инструментом. Но при условии, что заемщик им правильно воспользуется. А если речь идет о рефинансировании под залог недвижимости, то следует быть внимательным вдвойне, ведь на кону жилье. И довольно часто — единственное.
В каких случаях рефинансирование несет пользу, а в каких к нему лучше не прибегать? Ответы на эти вопросы — в нашей статье.
Что такое рефинансирование под залог недвижимости
По своей сути рефинансирование любого кредита — это новый кредит. Только основная его часть (или все средства) уходят на погашение текущего кредита (или нескольких кредитов сразу). Вместо нескольких кредитов/займов/кредитных карт получается один кредит.
В чём смысл рефинансирования? Заемщики, обращаясь в банки за рефинансированием, преследуют одну из следующих целей:
- получить более выгодную ставку, а значит — сэкономить на процентах. Например, у заемщика есть кредит под 15%, и у него появляется возможность рефинансировать его: взять кредит под 10% и перекрыть старый займ. Если при этом не увеличивается срок кредитования (или увеличивается незначительно), выйдет экономия. Во-первых, сократится сумма ежемесячного платежа. Во-вторых, сумма денег, уплаченных в виде процентов в итоге будет меньше;
- получить дополнительные средства. В этом случае хорошо сэкономить, как правило, не получается. Ведь заемщик получает на руки сумму сверх той, что уйдет на погашение предыдущего кредита. А значит, увеличится тело долга, на которое начисляются проценты. Тем не менее, такое рефинансирование достаточно популярно, так как позволяет относительно безболезненно получить на руки необходимую «здесь и сейчас» сумму. Но вот насколько эта сумма действительно необходима — вопрос;
- упростить себе жизнь в том смысле, что теперь надо платить по одному кредиту, а не по нескольким. Не надо запоминать несколько дат, надо помнить одну дату —дату платежа по новому кредиту.
Под залог недвижимости заемщики рефинансируют кредиты по этим же причинам, но при этом закладывают свои квартиры.
Суть такого перекредитования проста: заложенное жилье — это гарантия для банка. В случае, если заемщик перестанет платить по кредиту, квартира будет продана, а средства от продажи уйдут кредитору.
Важно! Правило «единственное жилье за долги не забирают» в отношении залоговых квартир не работает. В законе это четко прописано.
Еще один важный момент: перед оформлением жилья в залог его нужно будет оценить. При этом услуги оценщика всегда оплачивает заемщик.
Рефинансирование ипотеки под залог недвижимости
Это, пожалуй, самое полезное рефинансирование. Но только в том случае, если уменьшится общая переплата по кредиту.
Во-первых, нужно учитывать срок рефинансируемого кредита. Ведь долгое время после оформления займа почти весь ежемесячный платеж уходит на оплату процентов. Поэтому, если основную их часть вы уже выплатили, перекредитовываться будет невыгодно, так как тело долга вновь «обрастет» процентами. Уменьшение суммы ежемесячного платежа, которое сулит график нового кредита — лишь иллюзия экономии. Платить будет легче, но кабала затянется на более длительный срок. Какую сумму вы в итоге переплатите — этот вопрос остаётся открытым.
Порядок рефинансирования ипотеки обычно такой:
- заемщик заключает договор с новым кредитором;
- банк перечисляет средства первому кредитору, после чего квартира высвобождается из залога;
- заемщик и новый кредитор заключают залоговый договор. Теперь квартира в залоге у другого кредитора.
Рефинансирование потребительских кредитов под залог недвижимости — а может, лучше банкротство?
Такое рефинансирование — очень рискованное мероприятие, и стоит хорошо подумать, прежде чем перекредитоваться, заложив квартиру. Даже если условия нового кредита выгодно отличаются от предыдущего, и вы уверены, что в ближайшие годы не лишитесь стабильного дохода — взвесьте все за и против, досконально изучив договор рефинансирования. Ведь вы можете оказаться буквально на улице, если по какой-то причине не будете платить по кредиту.
Не случайно лидеры кредитного рынка (например, Сбербанк и ВТБ) не предлагают услугу рефинансирования нецелевых кредитов под залог недвижимости.
Эти банки очень серьезно анализируют платежеспособность потенциальных клиентов. И человек, готовый заложить квартиру для погашения долгов, или, что еще хуже, для получения дополнительных средств, для таких банков — потенциально неблагонадежный. Поэтому крупные кредитные организации предлагают только рефинансирование ипотеки.
Банки рангом пониже перекредитовывают под залог недвижимости и даже предлагают довольно заманчивые ставки. Но, еще раз повторимся, внимательно изучите договор, чтобы потом не возникло неприятных «сюрпризов».
Сейчас интернет буквально пестрит многочисленными предложениями от различных агентств, готовых рефинансировать под залог недвижимости не только кредиты, но и даже микрозаймы. Люди, оказавшиеся в долговой яме, отчаявшись, обращаются в такие конторы и лишаются своего жилья, так как чаще всего поправить свое финансовое положение в такой ситуации им не удается.
Очень часто такие агентства выступают в роли брокеров, которые берут немаленькую комиссию за свои услуги (поиск кредитора, помощь в подготовке документов). Поэтому, если вы все таки решились перекредитоваться, рискнув квартирой, лучше провести рефинансирование под залог недвижимости без посредников.
Если вы подумываете заложить квартиру, чтобы перекрыть часть долгов, не спешите. Лучший выход из этой ситуации — банкротство. Ваши долги спишут, а квартира в любом случае останется при вас (в том случае, если она единственная).
Получается, что рефинансируя кредиты под залог квартиры, вы рискуете остаться без неё. А если вы идёте на банкротство, то квартира гарантированно остаётся у вас (повторимся, если она — единственное жильё). Выгода очевидна.
Требования к заемщикам
Как правило, при оформлении рефинансирования под залог недвижимости для банков важно соблюдение следующих условий:
- возраст заемщика — от 21 до 65 лет;
- положительная кредитная история;
- официально подтвержденный источник дохода;
- наличие справок о сумме долга по текущим кредитам.
Размер кредита, на который можно рассчитывать при рефинансировании под залог недвижимости, зависит от цены квартиры. Большинство банков предлагают сумму, не превышающую 50% стоимости жилья.
Если больше половины долга выплачено — это увеличивает шансы заемщика на одобрение рефинансирования.
Плюсы и минусы рефинансирования под залог недвижимости
Преимущества:
- более низкая процентная ставка;
- более высокая вероятность одобрения;
- возможность уменьшить ежемесячный платеж и таким образом «вздохнуть свободнее».
Недостатки:
- нужно подготовить довольно много документов;
- расходы на услуги оценщика;
- риск лишиться квартиры в случае потери дохода.
Выводы
Чтобы рефинансировать кредит под залог квартиры, помимо стандартных документов нужно предъявить справки об остатке задолженности по текущему займу и оплатить оценку жилья.
Рефинансирование под залог недвижимости выгодно только в одном случае: если новый кредит перекрывает другой (ипотечный) на более выгодных для заемщика условиях. В остальный случаях риск потерять жилье не оправдан.
Задумайтесь: если вы погрязли в долгах и задумались о рефинансировании, то не выгоднее ли обратиться в суд за банкротством? Долги в таком случае можно будет законно не оплачивать, а риск лишиться жилья нулевой. Зачем рисковать квартирой, если с 2015 года можно законно списать долги? Ко второй половине 2020 года уже больше 200 000 человек в России сделали это.
Позвоните в компанию «МАЯК». Мы помогаем людям списать долги через процедуру банкротства с 2015 года и знаем об этой процедуре все. Обращайтесь.